自建小區物業管理方案
為落實市十三屆人大三次會議審議通過的《關于依法加強居民小區物業管理的議案》，進一步規范物業管理活動，切實維護業主和物業管理企業的合法權益，努力提高物業管理水平，根據《物業管理條例》及有關法律、法規， 結合我市物業管理工作實際，特制定本方案：
一、指導思想
以國家《物業管理條例》為依據，以沈陽市城市管理工作會議精神為指導，以落實《關于依法加強居民小區物業管理的議案》為重點，以規范管理、提高物業服務水平為宗旨，進一步加強居民小區物業管理工作，推動我市物業管理健康發展。
二、目標和范圍
（一）目標：
1、有效解決開發遺留問題，年底前整改率達到90%；對存在工程質量問題的房屋要及時維修，維修及時率達到90%。
2、新建住宅小區推行招投標率達到100%；2017年新進入市場的樓盤，在商品房銷售前要100%簽訂《前期物業管理合同》和《業主臨時公約》。
3、凡從事物業管理活動的企業，要100%取得《物業企業資質證書》。
4、強化對物業管理行為的監督及從業人員的培訓，物業企業經理持證率達到100%，并建立起物業管理企業誠信檔案、物業管理企業經理信用檔案。
5、大力推行物業管理，年底前對具備物業管理條件的住宅小區物業化率達到100%。
6、加強業主自治自律行為，具備條件的住宅小區年底前要達到80%以上成立業主大會和業主委員會。
（二）范圍：對全市實行物業管理的244個住宅小區進行排查。根據排查結果，進行清理整頓，進一步規范物業管理行為。
三、工作內容
（一）完善我市物業管理地方性規章建設。依據國家《物業管理條例》及相關配套法規、規章，結合我市物業管理實際情況，通過調研，同時借鑒國內先進城市取得的成功經驗，盡快頒布實施《沈陽市物業管理規定》，依法加強我市物業管理活動的監督管理。
（二）全力解決開發建設遺留問題。開發建設單位作為行為主體要切實承擔起責任，按照規劃設計和施工標準，對住宅小區存在的問題從新進行完善，建委、規劃、房產等相關部門，按照各部門職責，落實到責任單位，做到誰的問題、誰負責、誰解決。并對存在開發建設遺留問題的住宅小區，逐個建立整改檔案，制定整改措施，整改合格后再行消號。特別是存在工程質量問題的房屋要確保及時維修，年底前房屋維修責任要全實到單位、到個人，維修及時率確保在90%以上。同時，有關部門要抓緊制定相應的規定和措施，明確住宅區的交付使用制度，杜絕新建住宅小區產生開發建設遺留問題。
（三）加大對物業市場的監督。
四、物業費的成本測算
1、 管理、服務人員的工資和按規定提取的福利費。
2、 清潔衛生費 清潔衛生費測算表（04）
3、 保安費：保安費測算表（05）
自建小區物業管理方案 [篇2]
為了搞好《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理服務，給業主創造一個溫馨、和諧、優美的居住環境，特制定如下實施方案：
一、管理服務指導思想與目標
本公司在物業管理中以人為本，服務至上，一切從業主的需要出發，對小區的房屋建筑、公共設施設備、公共秩序、環境衛生、綠化等實施全面的管理、維修、服務，努力營造溫馨、和諧、優美的居住環境;以三級企業二級管理為目標，把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區建成安全小區、環保小區、文明小區，爭創市、省級優秀示范商務、住宅小區。
二、物業管理服務基本要求
1、與小區業主（使用人）簽訂規范的物業管理服務合同，雙方權利義務關系明確。
2、對住宅小區房屋建筑與共用部位、共用設施設備進行認真查驗，驗收手續齊全。
3、管理人員、專業操作人員按照國家有關規定取得物業管理職業資格證書或崗位證書。
4、制訂完善的物業管理方案，質量管理、財務管理、檔案管理等制度健全。
5、管理服務人員統一著裝、佩戴標志，行為規范，服務主動、熱情。
6、公示24小時服務熱線電話，專人接聽。急修1小時內、其它報修按雙方約定時間到達現場，有報修、維修和回訪記錄。
7、根據業主需求，提供物業服務合同之外的特約服務和代辦服務，并公示服務項目與收費價目。
8、按有關規定和合同約定，及時公布物業服務費用收支情況。
9、按合同約定規范使用住房專項維修資金。
10、設立業主“意見箱”、電子郵箱、廣播、公告欄等建立與業主溝通平臺。每年至少1次征詢業主對物業服務的意見，滿意率要求達二級標準指標75％以上。
三、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理范圍
《金龍商貿廣場》商貿、住宅區占地總面積 平方米，總建筑面積 平方米（其中住宅 平方米；商業用房 平方米）。
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四、《金龍商貿廣場》商貿、住宅區物業管理內容及具體要求
1、房屋建筑管理維修
（1）、對房屋共用部位進行日常管理和維修養護，檢修記錄和保養記錄齊全。
（2）、根據房屋實際使用年限，適時檢查房屋共用部位的使用狀況，需要維修，屬急修范圍的搶修不超過24小時；屬于小修范圍的，及時組織修復；屬于大、中修范圍的，及時編
制維修計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或者業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修。（未成立業主委員會的向開發商報告）
（3）、每3日巡查1次小區房屋單元門、樓梯通道以及其他共用部位的門窗、玻璃等，做好巡查記錄，并及時維修養護。
（4）、按照住宅裝飾裝修管理有關規定和業主公約（業主臨時公約）要求，建立完善的住宅裝飾裝修管理制度。裝修前，依規定審核業主（使用人）的裝修方案，告知裝修人有關裝飾裝修的禁止行為和注意事項。每日巡查1次裝修施工現場，發現影響房屋外觀、危及房屋結構安全及拆改共用管線等損害公共利益現象的，及時勸阻并報告開發商、業主委員會和有關主管部門。
（5）、對違反規劃私搭亂建和擅自改變房屋用途的行為及時勸阻，并報告業主委員會和有關主管部門。
（6）、小區主出入口設有小區平面示意圖，各幢及樓層、門戶有明顯標志。
2、共用設施設備維修養護
（1）、對共用設施設備進行日常管理和維修養護（依法應由專業部門負責的除外）。
（2）、建立共用設施設備檔案（設備臺帳），設施設備的運行、檢查、維修、保養等記錄齊全。
（3）、設施設備標志齊全、規范，責任人明確;操作維護人員嚴格執行設施設備操作規程及保養規范;設施設備運行正常。
（4）、對共用設施設備定期組織巡查，做好巡查記錄。需要維修，屬于小修范圍的，及時組織修復;屬于大、中修范圍或者需要更新改造的，及時編制維修、更新改造計劃和住房專項維修資金使用計劃，向業主大會或業主委員會提出報告與建議，根據業主大會的決定，組織維修或者更新改造（未成立業主委員會的向開發商報告）。
（5）、消防設施設備完好，可隨時啟用;消防通道暢通。
（6）、設備房保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏和鼠害現象。
（7）、小區主要道路及停車場交通標志齊全。
（8）、路燈、樓道燈完好率不低于95％。
（9）、容易危及人身安全的設施設備有明顯警示標志和防范措施;
（10）制訂對可能發生的各種突發設備故障應急方案。
3、維護小區公共安全秩序
（1）、商貿小區（開業后）出入口24小時值勤、對重點區域、重點部位每2小時巡查1次。
（2）、對進出小區的車輛進行管理，引導車輛有序通行、停放。
（3）、對火災、治安、公共衛生等突發事件制訂應急預案，事發時及時報告業主委員會和有關部門，并協助采取相應措施。
（6）、對小區內高空拋物墜物、臺風、火患等公共安全隱患及時公示、警示注意事項，共同做好安全防范工作。
（7）、對消監控中心按責嚴密監視，發現問題立即發出預警報告，及時處理。日常攝像下載備份規定保留一周
4、保潔服務
（1）、在各樓層和各門廳口設置垃圾桶、果殼箱，垃圾袋裝化，每日清理、集送1次，做到生活垃圾日產日清。
（2）、小區道路、小區范圍內綠化帶（及附屬物）廣場、停車場等每日清掃1次;
（3）門廳、樓道每日清掃1次，每周拖洗1次;
（4）人行樓梯及扶手每周清掃、抹擦2次;
（5）共用部位門、窗、不銹鋼扶欄、公用部位照明燈罩、消防水帶箱、滅火器每月抹擦1次；
（6）二次供水水箱按規定半年清洗1次，定時巡查，定時化驗，水質符合衛生要求。
（7）、區內公共雨、污水管道每年疏通1次;雨、污水井每月檢查1次，并視檢查情況及時清掏；化糞池每2個月檢查1次，每年清掏1次，發現異常及時清掏。
（8）、根據實際情況定期進行消毒和滅蟲除害。
5、綠化養護管理
（1）、安排專業人員實施綠化養護管理。
（2）、對草坪、花卉、綠籬、樹木定期進行修剪、養護。
（4）、定期清除綠地雜草、雜物。
（5）、適時組織澆灌、施肥和松土，做好防澇、防凍。
（6）、適時噴灑藥物，預防病蟲害。
四、管理目標概要描述
我公司將把《金龍商貿廣場》商貿、住宅區管理成為寧德市一流服務的物業管理區域。我司的管理服務將采用國家標準的管理模式，以建設部《全國物業管理示范物業標準及評分細則》為管理標準。具體物業管理過程的服務程序、質量標準及考核評價，依據ISO9001國際質量管理體系、ISO14001環境管理體系及OHSAS18001職業安全衛生管理體系執行。
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1、使《金龍商貿廣場》商貿、住宅區的服務管理水準達到國內一流水平，達到“福建省物業管理優秀示范物業管理”標準。
2、 若獲業主委托，進一步挖掘我司自身潛力，開展有償特約服務，為業主的商務、家居帶來更大的方便。
XXXX物業管理有限公司
年月日
自建小區物業管理方案 [篇3]
近幾年來，隨著××經濟建設的不斷發展，人民生活水 平和整體素質的進一步提高，各村的拆遷小區和商業性的開 發小區如雨后春筍般涌現出來。然而由于歷史、區域性發展 與建設、集鎮規劃等問題，并沒有全部實行專業化、市場化 物業管理。為加快推進××平安和諧社區建設，制定一套規 范的、符合××實際的物業管理方案，并在全鎮小區推廣是 及時且必要的。
一、 目前××鎮小區概況
在××經濟快速發展的同時，××的城鎮建設也得到了 突飛猛進的發展。居民群眾的居住環境發生了巨大的變化， 一個個新建起來的小區為居民打造了一個舒適、優美、和諧、 文明的家園。全鎮范圍內，已經實行正式的物業管理的小區 有金都華庭、麗景花苑、錦繡家園、金灣花苑等6 個;而各 村的拆遷安置小區如宗言村和諧苑、××村臥龍湖小區、三 房巷的周南花苑等都是由村委代管或基本沒有管理。
二、 全鎮推行物業管理的必要性
(一) 商業住宅小區
××已有的成氣候的商住小區基本都已經有專業的物 業管理公司進駐管理。在小區管理上，他們有一套專業的、 相對完善的管理模式，但并不代表可以高枕無憂，因為城市 經驗移植到農村有時也會水土不服。由于歷史、文化及風俗
習慣的差異，農村居民和城市居民存在一定的差距。雖然經 濟發展了，但城市化進程相對滯后，如果不從農村實際出發， 完全照搬城市物業管理模式，就是引發很多問題，錦繡家園 和金灣花苑已經因為溝通上的不通暢造成物業管理和小區 業主之間發生矛盾與摩擦。所以，對于××鎮的商業小區而 言，物業管理也需要因地制宜。
(二) 農村拆遷小區
各村經濟的發展及對生活環境要求的提高，促使拆遷小 區建設進入到一個蓬勃發展的階段。在管理模式上都是由各 村自行管理，由于沒有統一的規范，造成管理效果參差不齊， 引發一系列問題。
1、 安全問題:目前，很多村的拆遷小區因沒有建設完畢， 還有后期工程正在進行，所以沒有進行封閉式的管理。 小區道路雖裝有監控設備，但基本形同虛設，早安全上 造成了隱患。
2、 衛生環境問題:拆遷小區使村民原來的閑散的聚居模式 變為集中的居住模式。原來只要自掃門前雪就行，現在 多出很多公共地方需要大家共同維護，但由于小農思想 的影響，很多村民就疏忽了這一塊，造成一些公共區域 (如樓道)垃圾成災。
3、 綠化問題:小區建成伊始，綠化設施齊全，環境優美。 然而過不多久，花圃都成了村民各自的菜園子，甚至
還 出現為了爭點方寸之地令鄰里之間產生矛盾。村里沒有 辦法，只能讓鏟車鏟掉重新種上綠化，但緊跟著村民又 會種菜，于是，在村委和村民之間就會進行一場你栽我 鏟，你鏟我栽的持久拉鋸戰。這種治標不治本的方法， 造成了資源的嚴重浪費。
4、 維護問題:俗話說:“三分建、七分管”，房屋時一年新、 二年舊、三年亂、四年破。由于缺乏定期的、專業的房 屋維護，很多拆遷小區的房屋狀況都出現了一定的問 題，影響了房屋的使用年限。 所有這些凸顯出來的問題，都在提醒我們，在全鎮實施 統一規范的物業管理是非常迫切的，它對全鎮經濟建設、精 神文明、文化素質的提升起著重要的作用。
三、 政府推行物業管理的辦法
1、 為全鎮的小區合理規劃物管區域
物管是區域化管理，首先明確各區域邊界，物管區域劃 定與規劃相匹配，考慮物業共用設備設施、建筑規模、社區 建設，以方便人們生活、生產，合理利用區域資源。以便于 管理為原則，形成一定規模面積與一點能夠數量的常住人 口，有獨立或相對分界線的居住小區。
2、 為老居住區域完善物業管理基礎設施，協調部門關系。 政府在鎮區老居住區加大投入，改善小區的基礎設施和 生活環境，改變一般散沙的現象，完善至物管的基本狀
態， 并要與國土、房管、建設、衛生、公安、規劃等部門協調好， 做到全體配合，各自做好本職工作，不越位、錯位和缺位， 共同推進老小區的物業管理。
3、 加強宣傳，增強居民物業管理意識 物業管理是新生事物，存在一個逐漸熟悉與接收的過 程，政府應當以多種形式向社區居民宣傳《物業管理條例》 等法律、法規和政策，有針對性地做好宣傳引導工作，提高 居民對物業管理法的認知度，逐步使其樹立依法管理的意 識。通過周邊物業管理示范小區，使居民清楚認識到小區引 入物管的優點，使之逐步樹立有償服務的意識，通過講座、 討論、問答等多種交流方式，生動形象地普及物管常識，提 高居民群眾對物管的認識程度，使其逐步樹立自治管理意 識。
4、 制定小區物業管理實施細則 雖然物業管理有了《物業管理條例》，但條例主要針對 新建商住小區，對拆遷安置小區管理關注不多。我們應該在 《物業管理條例》這一大框架下，根據本地區特點，以《物 業管理條例》為指導，制定適應于本地區的、可操作性強的 物業管理辦法與細則，從而以法律手段推進××的小區物業 管理。 5、 成立物業管理科，全程跟進小區物業管理 ××是個經濟發達的工業重鎮，新興的生態名鎮。城鎮 建設標準按照城市的格局在規劃和建設。各式小區在快速建 設成長中，隨著居民收入水平與消費水平的提高，對工作于 居住環境的要求也隨之
提高。一支專業的物業管理隊伍，為 ××鎮創造一個優美、舒適、安全、方便的人居環境。同時 也體現出××政府為民造福，加強城鎮管理的一個重要舉 措。
四、 物業管理基本形式
1、 簡易物業管理
在各項設施、規模等還不完善的情況下，社區或村委可 采用簡易物業服務。由小區內失業人員、低保和離退休人員 組建服務隊，提供公共秩序、安全防范、環境衛生保潔為主 的服務，在鎮物業管理科的督導下，具體由各村委、社區負 責。
2、 專業物業管理 條件好，設備齊全的小區，可通過業主大會，選聘專門 的物業管理公司進駐小區進行管理。具體籌備由村委社區負 責，鎮物業管理科做好統籌和協調工作。
3、 業委物業管理 在條件成熟的區域，業主自己選出一個比較精良的管理 委員會，全權負責整個小區的物業管理，民主的制定各項規 章制度。所有業主都要自覺愛護房屋及公共設施;維護安全 與環境衛生。如有業主違約，將會按照既定的規章制度按約 處理。如此民主自治的物業管理，形成成本低，效率高的雙 贏局面。
綜上所述，我鎮的小區物業管理應當是“三位一體”的 管理模式，即業主、物業公司、村(社區)在平等合作的基 礎
上，追求效用和業主利益最大化的物業管理。這是政府加 強公共社會管理、關注民生的具體體現。抓好典型，以點推 面，條塊結合，以塊為主，鞏固成果，統一管理，從而形成 齊抓共管、共管共建的局面，最終實現平安和諧社區這一目標。
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